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Mitteilungen des
Gutachterausschusses für Grundstückswerte
im Teltow-Fläming

25.01.06 - Als Pressebericht zu den Bodenrichtwertberatungen zum 01.01.2006

Ein verheißungsvoller Start ins Jahr 2006

Die Freude über das Ergebnis der diesjährigen Beratung der Bodenrichtwerte (BRW)* für den Landkreis Teltow-Fläming war allen 16 sachverständigen Mitgliedern des Gutachterausschusses für Grundstückswerte anzumerken. Für die insgesamt über den gesamten Landkreis verteilten 380 BRW für Wohn- und Gewerbebauland ergab sich zum Stichtag für die Bodenrichtwerte dem 01.01.2006:

325 Werte (= 86 %) blieben unverändert,
   46 Werte (= 12 %) wurden abgesenkt und
     9 Werte (= 2,0 %) wurden angehoben.

Dazu ist festzustellen:

Der Vorsitzende des Gutachterausschusses Peter Krenz und der für das Bauwesen zuständige Beigeordnete des Landkreises Detlef Gärtner werten das Gesamtergebnis als ein sehr positives Signal für die Zukunft des Landkreises. Detlef Gärtner ergänzt: "Es ist ein gutes Gefühl zu erkennen, dass der Grundstücksmarkt die Bremsen wieder etwas mehr gelöst hat."

Eine Analyse der zuletzt in der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss eingegangenen Kauffälle hat erkennen lassen, dass zumindest in der letzten Phase des Jahres die beherrschende Stellung des Käufers längst nicht mehr so ausgeprägt war wie in den Vorjahren. Der Wunsch des Käufers, unbedingt die Eigenheimzulage "mitzunehmen", hat die Verhandlungsposition der Verkäufer zumindest vorübergehend erkennbar verbessert.

Das Ergebnis der BRW-Beratung lässt sich für das Wohnbauland wie folgt zusammenfassen:
Die Spitzenwerte bis zu 100 €/m² haben insgesamt leicht nachgegeben. Abwärts von 100 €/m² ist nur in Ausnahmefällen ein Rückgang der Werte zu verzeichnen. Das Preisniveau bei den BRW unterhalb von 50 € ist konstant geblieben.

Bei den Wohnparks hat sich die Tendenz der Vorjahre fortgesetzt. Die wenigen Verkäufe in diesem Marktbereich bewirken ein leichtes Nachgeben.

Nach wie vor am begehrtesten und teuersten sind die Lagen im engeren Verflechtungsraum. Dabei gilt: Je näher die Lage an Berlin, desto teurer das Grundstück.
Mit 145 €/m² liegt der Mahlower WP "Waldblick" an der Spitze vor dem Mahlower WP "Roter Dudel" und der BRW-Zone "Mahlow Zentrum" mit je 140 €/m.
Anm.: Im Vergleich zu diesen Werten liegen die im angrenzenden Lichtenrade vom Gutachterausschuss in Berlin zum 01.01.2006 beschlossenen BRW für die individuelle Bauweise (GFZ bis 0,6) wie im Vorjahr unverändert bei 200 €/m².

In den Vordergrund des Interesses schiebt sich immer stärker die Frage nach der Entwicklung der BRW im Bereich des geplanten Großflughafens BBI.
Wenn in einem im Auftrag der Flughafengegner kürzlich erstellten Gutachten ein lärmbedingter Wertverlust bis zu 3,2 Milliarden Euro für die flughafennahen Baugebiete prognostiziert wird, so trifft diese Aussage für Teltow-Fläming noch nicht einmal ansatzweise zu und entbehrt zudem jeder fachlich fundierten Grundlage. Anm.: Auch die Gutachterausschüsse in Dahme-Spreewald und Berlin sind zu einer ähnlichen Einschätzung wie der Gutachterausschuss in Teltow-Fläming gekommen.

Ein Beleg für den regen Grundstücksmarkt im Nahbereich des Flughafens ist die stets hohe Zahl der Verkäufe im Amtsbereich von Blankenfelde-Mahlow (2002: 312, 2003: 318, 2004: 286) und insbesondere der rasante Anstieg im Jahr 2005: Mit 405 Kauffällen sind die Fallzahlen der Vorjahre weit überschritten worden. Insgesamt liegt für die flughafennahen Bereiche Blankenfelde/Mahlow, Großbeeren, Ludwigsfelde und Rangsdorf die Zahl der Verkäufe im Jahr 2005 bei 877 und damit um 27 % höher als im Vorjahr. Es gibt nicht den geringsten Rückschluss darauf, dass die wenigen Rückgänge in diesem Bereich im Jahr 2005 wie auch in den vorangegangenen Jahren anders als durch den Konjunktureinfluss bewirkt gewesen wären.
Auf dem Grundstücksmarkt für Gewerbebauland bewegt sich im gesamten Landkreis derzeit nur sehr wenig. Der Gutachterausschuss sah sich veranlasst, auch hier die Spitzenwerte in den Bereichen "Gewerbepark Mahlow", "Brandenburgpark" und "Preußenpark" auf 90 €/m² (2005: 95 €/m²) abzusenken.

Im äußeren Entwicklungsbereich des Landkreises ist die Abwärtsbewegung der BRW zwar noch nicht gestoppt, doch scheint vielfach eine nicht mehr zu unterschreitende Grenze erreicht zu sein. Für die 5 €/m²-Werte in den Dörfern der Gemeinden Niederer Fläming, Niedergörsdorf, Nuthe-Urstromtal sowie um die Stadt Baruth herum ist dieser Stillstand bereits ein dauerhafter.
Der Grundstücksmarkt in der Kreisstadt Luckenwalde ist bis auf die Spitzenwerte stabil geblieben. Der Spitzenwert der Stadt liegt nach wie vor in der BRW-Zone "Breite Str./Markt" und beträgt jetzt 90 €/m² (2005: 100 €/m²).
Detlef Gärtner hat sich natürlich auch im Süden des Landkreises etwas mehr Fortschritt erhofft, doch gibt er sich zuversichtlich: "Wenn unsere Förderungsmaßnahmen greifen und die wichtigsten Verkehrsanbindungen fertig gestellt sind, wird es nicht an Anreizen für Investoren und Bauwillige fehlen."
Fortgeschrieben wurden weiterhin die besonderen Bodenrichtwerte in den Sanierungsgebieten der Städte Luckenwalde, Jüterbog, Zossen und Baruth.
Für die bevorzugten Lagen in den Städten und größeren Gemeinden des Landkreises - ohne Sanierungsgebiete - sowie in den 51 Wohnparks und 30 Gewerbegebieten ermittelte der Gutachterausschuss zum Stichtag 01.01.2006 die folgenden Spitzenwerte:

Bevorzugte Lagen (Auszüge)

 

ORT Blankenfelde/
Mahlow
Ludwigs-
felde
Rangs-
dorf
Groß-
beeren
Zossen Trebbin Lucken-
walde
Jüterbog Baruth Dahme
€/m² 75/140 130 90 105 40 40 90 40 25 15

 

Wohnparks (Auszüge)

ORT Blankenfelde/
Mahlow
Groß-
beeren
Rangsdorf Dieders-
dorf
Zossen Trebbin Lucken-
walde
Jüterbog Baruth
€/m² 130/145 135 130 110 75 65 45 45 30

 

Gewerbeflächen (Auszüge)

 

Gewerbe-
park
Mahlower
B 96
Preußenpark Brandenburgpark Südringcenter Dahlewitz GVZ
Großbeeren
Frankenfelde
Biotechn. Park
€/m² 90 90 90 70 60 65 25

 

Ebenfalls beraten hat der Gutachterausschuss die Richtwerte für land- und erstmals für forstwirtschaftlich genutzte Flächen (Acker- und Grünland sowie Forstflächen). Bodenrichtwertzone ist in diesem Fall der jeweilige Gemeindebereich. In die Beratung fließen die Kauffälle der letzten 3 Jahre ein.

Ganz im Gegensatz zu den BRW für Bauland liegen die weitaus meisten der Kauffälle dieses Grundstückssektors im äußeren Entwicklungsbereich. Im landkreisweiten Durchschnitt sind die aus Kauffällen abgeleiteten BRW den folgenden Spannbreiten zu zuordnen:



Sämtliche im Landkreis ermittelten BRW werden in einer gemeinsamen BRW-Karte dargestellt. Diese wird nach dem Druck in der ersten Märzhälfte 2006 in allen Gemeinden zur Einsichtnahme für die Dauer eines Monats ausgelegt und kann gleichzeitig zum Preis von 30,- € in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Kataster- und Vermessungsamt in Luckenwalde, Am Nuthefließ 2 erworben werden.

Auskünfte zu BRW erteilt die Geschäftsstelle unter der Tel.-Nr. 0 33 71 / 6 08 42 05 ab sofort.



* Bodenrichtwerte (BRW) sind durchschnittliche Lagewerte für unbebaute und bebaute Wohn- und Gewerbegrundstücke eines Gebietes oder einer im Gebiet liegenden Zone. In bebauten Gebieten sind BRW mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. BRW sind grundsätzlich aus Kaufpreisen abzuleiten. Gesetzliche Grundlage zur Ermittlung ist § 194 BauGB.

 

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